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央行降息，利率來到史上新低！今（19日）央行第1季理監事會會議決議，為了因應武漢肺炎（COVID-19、新冠肺炎）對全球經濟的衝擊，與協助中小企業、家庭減輕負擔，央行降息1碼，重貼現率來到1.125％，創下歷史新低，比金融海嘯時期還低。而對購屋族來說，利率創新低，恐怕對減輕房價負擔已經無感了。

瑞普萊坊指出，以房地產來說，2003年SARS降息1碼，但實際上從2000年底到2001年底，台灣一共降息11次，2002年兩次降息，購屋貸款從7％一路垂降到3％以下，買方自然非常有感，願意買單。

且2003年開放外資投資不動產，再透過土增稅減半、降息的措施，多管齊下，吸引各方資金湧入房市，房市才逐漸回春。2008年次貸風暴後，降息措施之外，主要關鍵是2008年二次政黨輪替，兩岸關係融冰，開放大陸地區人民來台投資、陸客自由行。

再加上2009年調降遺贈稅帶動台商鮭魚返鄉潮，還有政府積極標售土地，價格屢創新高，也帶動資金行情炒熱房市。瑞普萊坊表示，目前五大行庫新承做購屋貸款的利率已經很低，且購屋貸款利率壓在1.7％的超低水準已經將近四年，民眾對既有超低利率環境還要降息，其實已經無感。

真正需要嚴肅看的是，這次降息所透露的訊息與預期，例如封城、停工、失業、企業倒閉等隱憂，在高度不確定之下，企業主、受薪階級唇亡齒寒，預期收入減少，將緊縮消費，暫緩投資、購屋計畫。

瑞普萊坊認為，從利率條件變化分析來看，「降息」已非觸發自住買方進場的單一、主要動機，況且目前還有高房價、高負擔，乃至高跌價風險，因此帶動房市效果極有限。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】



 

軌道經濟是買房不敗定律，致使雙北捷運宅交易維持相當熱度，去年又以辛亥站和板橋站交易量增幅較大，年增均約5成。當地房仲指出，辛亥站因與大安區一站之隔，房價相對親民，板橋站則因機能強、人口多，原本房市關注度就很高，兩站均因剛性需求支撐力強，以致二手屋交易量穩定。

信義房屋統計雙北捷運線2019年實價登錄交易量，其中以辛亥站和板橋站成長最多，分別年增52%和51%。

信義房屋捷運辛亥店專案經理吳尚樺分析，捷運辛亥站位處文山區，去年交易量較大，和捷運周邊3個新建案交屋有關，而且預售案和新成屋單價約65到70萬元，陸續創下新高行情。

辛亥站二手市場行情則屬持穩，吳尚樺表示，屋齡10到15年單價約58到63萬元，山坡上的純住宅社區每坪則約48到50萬元，因與大安區的麟光站僅一站之隔，房價卻比大安區便宜許多，剛性需求旺，以致成交量相當穩定，今年房市也未受武漢肺炎影響。

針對捷板橋站交易情況，信義房屋板橋新站店店長郭睿洋指出，板橋區是新北市人口最多行政區，近來還有江翠北側重劃區及捷運環狀線加持，原本居住需求就很大，尤其板橋站享有三鐵共構優勢，百貨、商辦林立，房市支撐有力，致使板橋站與新埔站之間的中古大樓交易熱絡，若是屋齡15年大樓單價約55到60萬元，以2房車位總價1500到1800萬元、3房車位2000到2500萬元為主流產品。 

郭睿洋進一步表示，板橋站周邊的新板特區去年同樣受益買方購屋意願提升，增加交易量，價格回穩至每坪6到7字頭，今年則有部分新進場買方，擔心武漢肺炎造成房價起伏，選擇觀望，不過仍有不少買方因剛性需求，購屋意願高。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】



 

買房是門學問，首購族心動想出價時，如何精準出價，其實有些準則可依循，專家指出，如果已經鎖定某戶想要出價，建議先參考實價登錄，比對同社區相似條件的成交行情，還可透過建物平面圖、Google地圖確認周邊有無嫌惡設施，也可透過謄本回推貸款與購屋金額，均可作為出價依據。

許多首購族因經驗不足，遇到喜歡的房子，卻不懂如何合理出價，信義房屋文心昌平店店長謝明哲建議，首購族應事先調查好該社區門牌和屋齡，再用「內政部不動產交易實價查詢服務網」限定條件搜尋，接著比對樓層、坪數、格局等條件相似的近半年交易紀錄，若該社區沒有成交案例，也要找周遭條件類似的物件才有參考價值，會比較快搓和到雙方滿意的價格，但不應高出自己能負擔的總價。

還可透過建物平面圖、Google地圖作為出價依據，謝明哲表示，一般屋齡10年內大樓在網路上多可查到建物平面圖，屋齡10年以上通常可請房仲提供，從圖上即可判斷房子座向、採光，並可搭配Google地圖確認周邊環境、景觀、交通條件，或者有無隱藏不易見的嫌惡設施等，加上本身屋況條件，皆可當作議價的判斷與標準。

除此，首購族也可從謄本資料回推貸款與購屋金額，謝明哲指出，房屋貸款的銀行都會設定最高限額抵押權，通常是貸款金額的1.2倍，所以謄本上如果載明設定抵押權金額是1200萬元，可以用1200萬÷1.2=1000萬元，代表貸款金額為1000萬元，再用貸款8成換算，購屋總價約1250萬元，因此如果出價應在1250萬元左右為佳；另在謄本上還可看出有無房貸二胎、三胎，假設屋主債務狀況不理想，也可能會有較大的談價空間。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】



 

台灣離婚率跟房價一樣居高不下，據內政部戶政司資料，2019年共有13萬4,524對新人結婚，但離婚怨偶就有5萬4,473對，離婚率位居世界第三，相當驚人。專家提醒，高離婚率的狀態下，就要特別留意買房時間點，避免後悔莫及。

地政士全國聯合會副執行長蕭琪琳表示，近年不少父母，因房價居高不下，擔憂兒女無法買房，常在兒女結婚時，提供頭期款協助；但婚前、婚後買房，兩個時間點的差異，對於不幸離婚時，財產分配影響就相當大。

「婚前買」假使購買千萬房，「頭期款」由父母贊助300萬元，剩餘700萬元由夫妻自己承擔房貸，在不幸離婚時，「頭期款」屬於婚前財產，無須與另一半均分，所以300萬元的頭期款，依舊可拿回，還給父母或自己保留，而婚後共同繳付的房貸，以及其他累積的資產，就稱做「婚後財產」，必須共同平分。

「婚後買」同樣以千萬宅為例，由父母贊助「頭期款」300萬元，也將算入「婚後財產」內，也就是離婚分配財產時，「頭期款」300萬元中的150萬元，也必須分給另一半。

還有另一種情況，就是夫妻結婚後，僅有一方在賺錢，另一方則在家照顧小孩，或者只負責花錢，此時也會產生另一種疑問，就是離婚時，還要付給另一方一半的財產嗎？

蕭琪琳指出，這樣的情況同樣屬於「婚後財產」，就是必須平分，即使有人覺得不公平，但法律上就是這樣規定，就算另一半天天逛街購物，或者吃喝嫖賭，婚後財產就是得均分，所以一定要先做好心理準備。

當然，還有一個方式，就是親夫妻、明算帳，購買房子前，約定使用「分別財產制」來規劃夫妻財產，並到法院進行登記，未來離婚時，就不必擔心增值部分一半歸前夫或前妻所有了，不過夫妻正在新婚熱戀時，通常這種方式很難談成。

蕭琪琳建議，最好還是用「婚前買」的方式就好，避免未來衍生諸多糾紛。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】



 

武漢肺炎持續延燒、油價走跌，全球經濟面浮現下修危機，美國聯準會下足猛藥，無預警降息4碼，沒想到反而引發市場恐慌，美股重挫，台股昨日(17日)萬點保衛戰也失守，在疫情和股災雙重打擊下，原本一片叫好的房市恐受影響，不過專家學者一致認為，只是短期干擾到自住客的信心，以台灣健全經濟體制來看，推估受衝擊不大。

受美股近期屢屢重挫影響，台股上沖下洗，甚至失守萬點，景文科技大學財務金融系副教授章定瑄表示，由經濟基本面來看，之前美股表現本就受到市場高估，台股亦然，目前修正屬正常現象，無須過於擔憂，但美國寬鬆貨幣政策，將利率一口氣調降至0，若疫情持續擴散，美國祭出強烈的貨幣手段是否能繼續發揮綜效，或者屆時還能拿出對策，且未來貨幣體系能否承受得住將是一大關鍵，最壞情況恐引發另一場金融危機。

國內外經濟層面短期看似嚴峻，章定瑄認為，武漢肺炎感染性強，低致死率，並不會破壞基礎建設，再以台灣目前經濟實力來看，房市受到的是短期信心的影響，尤其是低利率時代，截至目前看來，建商應還能支撐下去，若是自住客因自住需求也不會受大環境而改變，部分高端資產族群甚至會危機入市。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德看法亦同，他指出，原本從今年年後到3月上旬，預約看屋，即買氣指標仍比去年第四季的水準高出25%，不過經歷股市的震撼教育後，近日的確也干擾到自住客短期信心，所幸現階段台灣房市需求面的「剛性」相當強，屬於自住型結構的市場，真正要觀察的指標是「無薪假、失業率以及逾放比」，當這些指標轉差，代表購屋能力降低或者售屋壓力增加，這才會真正傷到房市，否則短期的股市大幅修正，可能影響的還是民眾信心，並不會扭轉實質需求，也不會改變房市的長期趨勢。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】



 

「喜新」是一般民眾購屋習慣，但據統計，高雄市鳳山區反倒以屋齡30至50年老宅交易最熱，占該行政區總體房市交易的一半，房仲業者指出，雖然鳳山區發展早，整體屋齡較高，但由於南部人習慣住透天，因土地持份較大，致使鳳山屋齡超過30年的透天厝仍受到歡迎。

內政部不動產資訊平台統計「住宅買賣移轉筆數依屋齡區分」，高雄市去年前3季住宅交易雖以屋齡10至30年中古屋為大宗，但鳳山區反倒是屋齡30至50年以上老宅成交最多，共905筆，不僅是高雄行政區當中最高，也在鳳山整體交易量占比約50%。

信義房屋文山建國店店長張智堯表示，鳳山區為當時高雄縣政府所在地，原本就是最熱鬧、人口最多的地方，也因發展較早，所以鳳山整體屋齡都比較高，屋齡30至50年以上的交易物件多是透天或公寓，遍布舊市區、鳳山行政中心或五甲地區等地，透天若非店面、地坪15至18坪，總價約600至800萬元，雖然屋齡偏高、通常屋況不佳，但因土地持分大、居住習慣，還是有不少人買來整理自住。

除此，鳳山區近期受惠於高雄鐵路地下化，青年鋼便橋、自立陸橋、自強陸橋、維新陸橋已全面拆除貫通，加上去年啟動的原軌道闢建綠園道工程，以及衛武營藝術中心、鳳山運動中心等建設利多，致使當地房市備受關注。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】



 

武漢肺炎疫情持續延燒，除了讓一般必須面對面洽談的房市銷售，受到相當程度影響外，從某個角度看，也像是房市照妖鏡一般，之前多頭時期一些過度炒作的題材，此時此刻終於現出原形。而這當中最鮮明的，莫過於所謂的大型賣場、影城或所謂的暢貨商城。



平心而論，大型賣場或影城，的確是不錯的採買甚至休閒場域，但除非是在商業氣息不足的區域，否則對周邊機能的加分，遠不如一般想像。甚至這類場所初開幕期間，因為人們的嘗鮮心態，結果每到假日可能都是人聲鼎沸、大排長龍，造成周邊交通大堵塞，這時候更是變成扣分項目。就更別說近年電商網購盛行，商城本身經營如果缺乏特色，很容易出現經營困難的狀況。



在市場多頭或經濟狀況好的時候，很難分辨到底是哪個元素讓房價上漲；有可能是某些建設開發，但很多狀況就只是靠著虛有其表的題材起舞跟漲。反之，當多頭告終、經濟反轉，甚至黑天鵝亂飛，就像是現在武漢肺炎疫情肆虐時，就會被看破手腳。而稍早傳出求售，位八德大湳市區的廣豐新天地，就是很好的範例。



據報導，廣豐方面上週宣布，將公開標售三年前才開幕營運的八德廣豐新天地，底價45億，二期開發計畫則改弦易轍，改朝醫療中心方向發展。



不過根據廣豐方面說法，出售該商城並非營收出問題，事實上該購物中心去年營收仍占該集團總營收八成之多，標售後也還是會回租。廣豐出售該商城的理由，主要是碰到最近非常時期，需要更靈活的資金調度；而將龐大資金壓在不動產上，確實相對不利。



然而就算如此，住展房屋網企研士仍認為，該商城二期開發喊卡、更改開發目標，就足以說明，該商城所在的區域，消費力不足以支撐更多的商業樓地板面積；再者當然也暗示，商城並不具備拉抬、支撐房價的足夠能量。當地真正足以稱為利多的，只有桃園捷運綠線；但是否有足夠能量撐起目前當地偏高行情，也得看通車後實際的營運狀況而定。



同樣地，某幾個也有大型商城或outlet的區域，前些年房價能往上拉抬、吸引外地客或投資買盤，真正利基點也不是這些商業設施，而是一系列以軌道為首的交通建設。事實是，從前幾年房價乍現修正後的發展已可證明，真正對區域房價有一定拉抬或支撐效果的開發項目，只有交通建設。

新北市三重區福德南段危老重建案歷經住戶意見整合協調後，於2019年7月17日核准通過，並於日前舉行開工動土典禮，典禮由該案申請人偕同新北市副市長陳純敬一同見證。



三重區福德南段危老重建案基地東側緊臨淡水河，北側為雙北主要通行橋樑台北橋，鄰近重新路二段，距捷運台北橋站約350公尺，該路段及周邊範圍為三重區主要商業活動中心，區位極佳，未來在基地重建後將納入耐震設計，預計將興建地下2層地上14層，共計60戶之住、商、辦混合大樓，以期打造出更舒適便利的生活環境。



此外，有鑑於今年5月9日危老條例施行3年內申請重建計畫10%時程容積獎勵即將屆期，近期申請案量有逐漸累積趨勢，新北市府加派人手全力審查，期望能將申請案件儘速通過，以協助住戶即早重建安全適居的家園，讓新北市成為更宜居的城市。

針對台中部分道路實施自來水延管工程後，產生路面不平等狀況，台中市長盧秀燕動用第二預備金及經發局預算共1.1億元，加速啟動「路修復平」計畫。今年預計完成修復大安、清水、外埔、新社等12區共50公里道路，明年將再加碼6,000萬元預算，將其它區域納入，提供台中市民更好的道路品質。



自來水延管後路面復平工程，施作範圍包括清水區國姓里三美路及中央北路、大甲區武陵里、大安區中庄里全里、外埔區水美里后寮路、豐原區南嵩里水源路南坑巷等地區，完工後，往來用路人可免受路面顛簸之苦。



經發局長張峯源說明，該計畫全長50公里，分三期進行，第一期工程施做清水區、大甲區、豐原區、外埔區、潭子區及霧峰區等，總長18.4公里，預計今年4月動工、8月完工；第二期工程涵蓋大安區及大甲區，總長19.6公里，預計今年7月動工、11月完工；第三期工程有大雅區、大甲區、新社區、烏日區、豐原區、神岡區等，總長12公里，今年8月開工、年底完工。

在股市中有所謂的「妖股」，走勢與大盤或常理相悖，不符合基本的技術分析規律，暴漲暴跌。這10年多頭房市也有「妖宅」出現，包括產品規劃很普通，房價卻狂漲，或是不對的地段規劃錯誤產品，卻因房市題材狂炒、炒過頭，最後房價消風了。

即便去年全台建物買賣移轉棟數創5年新高，被視為房市復甦指標，但以2019年實價登錄來說，仍有許多賠售案例。包括重災區新北市新莊副都心、頭前重劃區，賠售案例包括「冠德鼎峰」24樓戶，2019年8月以總價2988萬元，慘賠1526萬元出場，價跌幅度34％，扣除車位每坪單價約38萬元。

中央路「遠雄中央公園」11樓戶，2019年6月以總價5200萬元賠售，賠了950萬元，跌幅約15％，扣除車位每坪45.3萬元。另外，新北市最繁華的一級商圈新板特區，也有屋主踢到鐵板，第一豪宅「橋峰」一期，2019年12月屋主以總價6520萬元出售，賠了1106萬元，扣除車位每坪單價跌到了73.4萬元。

天時地利不動產總經理張欣民分析，普遍來說，過往豪宅產品房價漲勢兇，但漲多回跌，房價必然消風，屋主就得面臨賠售的棘手問題。另外，他也說，「妖宅」的特性，有些是重劃區房價快速被炒高，有些則是不對的地段規劃錯誤產品，現在也現形了。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】